继“5·17房产新政”之后，全国多地新房、二手房市场正向反馈明显，不少城市出现成交“回暖”现象。新政带动了市场的成交量，却拉不动二手房价格下跌的颓势，根据国家统计局最新统计数据显示，5月份，全国一线、二线、三线城市二手住宅销售价格环比均为下降，其中省会城市济南截至今年5月二手房价格已经达到了十三连降。山东商报·速豹新闻网记者留意到，济南有二手房房源4个月时间调价10次，降价41万元才实现成交，而部分热门城市，更是直接在线上中介平台上“隐去”了历史成交价。“价高伤买家，价贱伤卖家”，在当下的市场环境氛围中，二手房已然陷入了一场买卖博弈局。

文/图　山东商报·速豹新闻网记者　夏子繁

二手房频频降价，市场进入博弈状态

4个月降价41万元

二手房房主纠结与无奈

“降降降”，济南二手房价格的“滑铁卢”还在持续……根据国家统计局历史统计数据显示，自2021年以来，济南二手房价格一直维持下降趋势，每月环比降幅不大，但维持下降趋势较久，在2023年4月济南二手房价格迎来一波三连涨后，二手房价格很快转涨为降，截至今年5月已经达到了十三连降。

在某线上二手房交易平台上，记者随意浏览搜寻了几套二手房房源，根据该交易平台提供的房源时间轴相关信息显示，这几套二手房房源挂牌价调整频次较高，且多为调低价格。以济南市历下区和平路附近一套房源为例，该套房源今年1月挂牌出售，挂牌价为146万元。从房源数据轴数据来看，该套房源自挂牌后一直在调低价格，其中4月中旬和4月下旬调价幅度最高，分别为降价8万元和降价7万元。经过10次调价，该套房源最终以降价41万元，在5月底完成成交，成交价为104万元。

据记者不完全梳理发现，实际上今年以来类似上述二手房频频降价的案例屡见不鲜。此前雪山唐冶小高层的房价就曾达到15000元/平方米左右，而现如今二手房成交价格在14000元至16000元/平方米之间；大汉峪、高新区此前好楼层二手房房价为26000元至30000元/平方米，现如今成交价仅需20000元至24000元/平方米；对于部分偏僻片区的老破小房源，其二手房成交价甚至跌破10000元/平方米。举例来看，济南西客站片区有房源两室两厅，挂牌售价为83万元，建筑面积为93.43平方米，单价仅为8884元/平方米。

“不想降价也得降，小区平均成交价就是标准，不降价买家都不会看你的房子。”有二手房房主告诉记者，当下的市场环境非常考验卖家心理素质，低了感觉吃亏，高了又没办法吸引人购买。“急需用钱的时候就盼着不亏本，挣多挣少的现在也没那么重要了。”该房主表示，他身边有很多同他有着一样心思的买家，都希望还能在买卖交易中稍微挣一点，“着急的就降价卖，不着急的就等等，反正现在想抬价太困难了。”

“一老一小”并非绝对坚挺

降价根源在市场不在买家

在济南二手房房价频遭“滑铁卢”的背景下，业内常有观点认为市场上“一老一小”的房源价格最为坚挺，而事实上真的如此吗？所谓“一老一小”房源，一类是为孩子入学考虑的热点学区房，另一类则是为老人改善居住条件的养老房，这两类房源一类不愁卖，一类容易达成交易。

“学区房无论在哪个城市都是二手房关注的焦点，而养老房主要是易成交。”有房产中介人士表示，一些卖家考虑为家里老人改善居住条件，于是想着置换新房，而整个交易过程中这类卖家多考虑市场房源量大，仅期望补个置换差价，所以大部分的交易这类卖家都不会过于抬高价格，多为“低买低卖”，而这也就导致该类房源成交周期相对较短。在目前买方市场大背景下，比较权威的认知为二手房成交周期平均为6个月左右，而这“一老一小”两类优质的房源成交周期均小于6个月。

但记者留意到，近段时间以来，一些被冠以“一老一小”名号的优质房源也开始了降价行为。以经五路附近某热点区域房源为例，该区域仅有33套房源在售，自今年4月以来，已经成交了4套房源。但从成交数据轴来看，该片区房源最高价曾达到36000元/平方米，而5月最新成交均价已经降到了27000元/平方米。

“降价是促进二手房成交的手段，现在不降很难卖。”