自5月27日楼市新政后，上海二手房开启腾飞模式。
上周，连续两天单日成交超过1000套，过去5天，日均成交破千——上一次二手房单日成交破千，还要追溯到2021年3月。按这个成交趋势，6月二手房成交2.5万套稳了，要是这个势头保持下去，有望冲击3万套！
与二手房一骑绝尘不同，上海的新房仍处于筑底期。对比新房/二手房成交量走势图可以看出，新政后二手房持续上扬，新房不升反降。上周上海新房成交867套，环比减少21.03%。如果按照这样的成交趋势，6月份新房成交预计不足5000套。
要知道6月份对很多房企来说是个关键月，处于年中业绩冲刺月，往往这个月成交量是一年中比较高的月份。但显然，尽管有5.27新政加持，新房成交不及预期。
新房不仅仅是成交量不如人意，多数项目认购率也低得惊人。
去年，上海供应了约8.6万套新房，有315个新房项目入市（含同一个项目不同批次），78盘触发积分，平均积分触发率约25%，平均认购率约115%。
截止到今年6月中旬，上海入市了7个批次新房，共138个新房项目，目前只有12个新盘触发积分，积分触发率只有9%。
不仅仅是触发积分率低，楼盘认购率也越来越低。从5月开盘的项目来看，仅4个楼盘认购率超100%，多数项目认购率在50%，甚至有些楼盘干脆不公布认购情况。
新房/二手房成交量背离
在过往的楼市周期中，新房和二手房是相辅相成的关系。以2015年为例，2015年上海二手房累计成交套数近36万套，月均3万套，超过2009年，创下年度成交量历史新高。同年新房成交超12万套。
像今年这样新房二手房成交产生背离是因为什么呢？
1、新房价格水涨船高，二手房以价换量，一二手倒挂取消！
一方面新房不断拔高价格，从今年的新房审批价格来看，上海内环豪宅全面涨价，豪宅纷纷站上17万元/㎡大关；
而豪宅的价格向上突破成功，释放出新房价格可以上探的信号。而反观二手房经过这两年的调整，价格降了不少，倒挂一步一步在消失。
再加上最近的土拍新规规定，自该三批次土拍起，上海取消商业住房用地溢价率10%的上限要求，让地价回归市场重回"价高者得"。并且从三批次土拍公布的出让文件中，也并未提到联动价。地块限价取消后，意味着新房限价打开，未来一二手倒挂将彻底消失。
2、普通住宅标准线上调，大大降低二手房税费成本！
再加上这次普宅线的调整，普通住宅不再看总价，只看成交面积。这意味着大量的5年内建面144㎡以下的二手次新房将免征增值税(之前非普通住房按差额征收)；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%(之前非普通住房按总价的2%征收)
这意味着大量的品质次新小区整体的税费成本大大降低，对新房冲击较大。而这类次新房，住宅品质有保障。不用担心开发商安全性问题，品质所见即所得，买来就拎包入住。
二手房开始分流新房市场。
3、首付降低，部分客户重回二手房市场！
二手房从2021年开始实行“三价就低”的原则，尽管后面有松动，但是对于多数买家而言，即使是首套，仍需要付40%-60%的首付。在5月27日之前，总价与首付比例更加可控的新房，自然会分流一些因为二手房首付门槛过高而被迫放弃的客户。
所以，新政后，将首套首付降至2成，等于首付门槛大大降低，一部分客户自然会从新房回流到二手房。
4、新房供需失衡
从历年二手房成交结构来看，300W以下房源是逆周期产品，市场下行阶段，价格跌的猛，跌出性价比，换来的是市场份额提升。